Defectos Comunes que Encontramos en las Casas de Obra Nueva

Una casa recién construida no es una casa perfecta. Lo digo con todo el cariño del mundo, porque los compradores de San Antonio, Stone Oak, Boerne y de cada colonia nueva entre una y otra lo escuchan todo el tiempo: la casa es nueva, así que tiene que estar bien. Y no siempre es así. Los constructores son inspeccionados por la ciudad o el condado, pero esas son revisiones de código, no inspecciones de comprador, y la construcción la hacen personas trabajando contra un calendario. En mis inspecciones de obra nueva por todo el área metropolitana, he encontrado los mismos defectos una y otra vez. Esto es lo que realmente son los defectos comunes en casas de obra nueva, y cuáles valen la pena entregarle al constructor antes de firmar. Soy Chris Schmeis de Rodeo Home Inspections LLC, Licencia de Inspector Profesional de Texas #27234-PI, y yo mismo inspecciono cada casa de esta lista.

Los defectos más comunes en las casas de obra nueva

Cada casa nueva es distinta, pero la lista de defectos comunes en casas de obra nueva es sorprendentemente parecida. En las colonias de Stone Oak, Schertz, Cibolo, Boerne y New Braunfels, sigo encontrando las mismas ocho cosas:

• Detalles de tapajuntas y canaletas del techo hechos de prisa, que es como el agua encuentra la manera de meterse detrás del revestimiento nuevo
• Sistemas de aire acondicionado instalados pero nunca puestos en marcha, así que el aire enfría flojo o los ductos nunca quedaron sellados
• Plomería que nunca se probó a presión completa, con fugas que solo aparecen después del cierre
• Cimientos colados antes de preparar bien el terreno, sobre la misma arcilla expansiva que mueve todas las losas de San Antonio
• Aislamiento y ventilación del ático por debajo del plano, que sube la cuenta de la luz en cada verano de Texas
• Detalles eléctricos que pasan una mirada rápida pero fallan una revisión de cerca, como conexiones flojas y soportes faltantes
• Grietas en el yeso, marcas de clavos y huecos en los acabados que aparecen en el primer año mientras la casa se asienta
• Nivelación del terreno que baja hacia los cimientos en vez de alejarse de ellos

Tapajuntas y canaletas del techo: por dónde entra el agua primero

El techo es donde encuentro los atajos más caros. Las tejas nuevas se ven muy bien desde la calle, pero los detalles de abajo deciden si el techo dura veinte años o cinco. Reviso los tapajuntas en los valles, la chimenea y las uniones con la pared, el borde de goteo en los aleros y cómo se colocó la membrana. En las obras nuevas encuentro seguido clavos clavados demasiado alto o demasiado bajo, tapajuntas que se quedan cortos y bordes de goteo que se saltaron en un tramo del alero. Nada de eso se ve desde el suelo, y todo deja que el agua se vaya metiendo con el tiempo.

El aire acondicionado que nunca se puso en marcha

Un aire acondicionado nuevo puede ser uno mal dimensionado o mal instalado. Ponerlo en marcha significa que el sistema se arrancó, se probó y se balanceó de verdad: la carga de refrigerante verificada, el flujo de aire medido, los ductos sellados y conectados. Encuentro sistemas nuevos donde el condensador es chico para la casa, donde las conexiones de los ductos nunca quedaron selladas en la rejilla y donde la línea de condensado drena a donde no debe. En un verano de San Antonio, esos defectos no son cosméticos. Son su comodidad y su recibo de la luz.

La plomería que nunca se probó por completo

La plomería nueva suele estar bien, hasta que no lo está. Las líneas de suministro y los drenajes se prueban durante la obra, pero el sistema terminado merece una prueba completa también: cada llave corriendo, cada drenaje reteniendo agua y el calentador instalado con su válvula de alivio y su bandeja correctas. He encontrado llaves de paso que goteaban al primer uso, una unión de drenaje detrás de la pared que nunca se pegó y un respiradero del calentador que no quedó conectado como pide el fabricante. Casi todo se arregla en una tarde. Y todo es más fácil de arreglar antes del cierre que después.

Cimientos y nivelación sobre la arcilla de Texas

San Antonio se construye sobre arcilla expansiva, y las obras nuevas no están exentas. El terreno se mueve mientras se seca y se humedece, y una losa colada sobre suelo mal preparado se mueve con él. Reviso primero la nivelación alrededor de la casa, porque el agua siempre debe escurrir lejos de los cimientos, y reviso la losa buscando grietas que aparecen antes de que la casa siquiera esté terminada. En las secciones más nuevas de Stone Oak, Schertz y Cibolo, las casas todavía están asentándose, y los primeros años de movimiento son normales. Lo que no es normal es un cimiento colado sobre relleno que nunca se compactó, o una casa nivelada para que la lluvia corra hacia la losa.

Los detalles de acabado que también importan

Las grietas en el yeso, las marcas de clavos y los huecos en los acabados son los defectos que los compradores notan primero, y los más fáciles de dejar pasar. Yo no los dejaría pasar del todo. Una casa se asienta en su primer año, y cierta cantidad de grietas es normal, pero una pared llena de marcas de clavos o una puerta que no cierra derecha pueden apuntar a una estructura que nunca se clavó bien o a madera que no estaba seca. La garantía del constructor cubre casi todo si lo atrapa a tiempo, que es exactamente para lo que existe la inspección de garantía del mes 11.

Cómo son las obras nuevas en todo San Antonio

Los defectos se repiten, pero el contexto cambia con los kilómetros. En Stone Oak y las comunidades de plan maestro, el volumen es de obra nueva, así que la lista de arriba aparece constantemente. En Schertz y Cibolo, por el corredor de la I-35, los mismos constructores levantan las mismas casas al mismo ritmo. En Boerne, Bulverde y el Hill Country, el terreno se vuelve piedra caliza y caliche, lo que trae sus propias preguntas de nivelación y drenaje, y las casas grandes a la medida vienen con ductos más largos y techos más complicados. Alrededor de Canyon Lake y bajando a New Braunfels, el nivel del agua y los ríos mantienen la tierra húmeda, y la humedad pone a prueba los tapajuntas y el aire acondicionado con más fuerza. Y en Alamo Heights y el centro, las obras nuevas son relleno en lotes viejos, con sus propias sorpresas de nivelación. Mismo estándar, distinto contexto.

En resumen

Los defectos comunes en casas de obra nueva no son motivo de pánico, y tampoco son motivo para saltarse la inspección. Son un motivo para mirar de cerca antes de firmar y para usar la garantía del constructor mientras todavía significa algo. Los compradores que inspeccionan la casa nueva antes del cierre, y otra vez cerca del mes 11, casi siempre logran que el constructor arregle lo que de verdad importa. Los que suponen que nuevo significa perfecto, normalmente terminan pagándolo ellos mismos.

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