Aquí va la respuesta honesta desde el principio: lo que no incluye una inspección de vivienda es una lista real y específica, y conocerla es parte de saber lo que está comprando. Una inspección estándar en Texas es un examen visual y no invasivo de la casa, hecho según las normas de práctica de la Comisión de Bienes Raíces de Texas. Cubre los sistemas que mantienen la casa en pie y cómoda, y deja fuera de su alcance un puñado de cosas importantes. Soy Chris Schmeis de Rodeo Home Inspections LLC, Licencia de Inspector Profesional de Texas #27234-PI, y le explico a cada comprador de San Antonio ese límite antes de subir a la primera escalera.
Lo que sí cubre una inspección estándar de Texas
Antes de las exclusiones, el alcance. En Texas, un inspector con licencia revisa los cimientos y la estructura, el techo y el ático, el sistema eléctrico, la plomería, la calefacción y el aire acondicionado, los electrodomésticos empotrados, el exterior y la nivelación, los interiores y acabados, el aislamiento y la ventilación, y las chimeneas. Es una mirada profunda a la casa misma, y para la mayoría de los compradores responde las preguntas más grandes sobre la compra más grande de su vida.
Lo que no incluye una inspección de vivienda
Aquí es donde empieza la confusión. Lo que no incluye una inspección de vivienda no es un misterio ni un truco: es la lista de los lugares que una inspección visual no puede alcanzar y de los sistemas especiales que requieren otro entrenamiento, otro equipo u otro informe. La versión corta: si está enterrado, sumergido, sellado, bajo llave o necesita una muestra para probarse, probablemente queda fuera del alcance estándar.
- Albercas, jacuzzis y tinas de hidromasaje: la estructura, las bombas, los calentadores y el cableado son una inspección especializada aparte
- Pozos privados y fosas sépticas: se inspecciona la casa, no el sistema de agua y drenaje que la alimenta
- La línea de drenaje de la casa a la calle: solo una cámara la ve de verdad, y es un servicio aparte
- Termitas e insectos que dañan la madera: el informe WDI que piden muchas instituciones de préstamo es distinto de la inspección completa
- Moho, radón y calidad del aire: el moho visible y la humedad se anotan, pero las pruebas y las muestras son adicionales
- Asbesto, pintura con plomo y otros peligros ambientales: se señalan si se ven, pero nunca se prueban durante la inspección
- El interior de las paredes, debajo de la losa y dentro de los ductos de la chimenea: todo lo sellado o enterrado queda fuera de una inspección visual
- Lo que el vendedor no permite revisar y todo lo que exija desarmar para inspeccionarse
Por qué las exclusiones importan tanto para los compradores de San Antonio
Cada mercado tiene su versión, y la de San Antonio es concreta. La misma arcilla expansiva que mueve los cimientos también mueve las líneas de drenaje enterradas, así que aquí los compradores piden más cámaras de drenaje que en casi cualquier otra ciudad. En la orilla del área, los pueblos del Hill Country, Boerne, Bulverde, New Braunfels y Canyon Lake, están en terrenos donde el pozo privado y la fosa séptica reemplazan al agua de la ciudad, y esos son exactamente los sistemas que la inspección estándar no toca. En Stone Oak, Schertz y Cibolo, las colonias nuevas ponen una alberca en el patio de lo que parece cada segunda casa, y una alberca es su propia inspección. Y en Alamo Heights y el centro, las casas viejas traen sorpresas viejas: albercas añadidas hace décadas, fosas sépticas anteriores a la línea de drenaje y cableado de otra época. Nada de esto significa que la inspección sea débil. Significa que la inspección es precisa, y que el comprador que conoce los límites elige qué añadir durante el período de opción.
Lo que la inspección sí le dice
Las exclusiones son una lista corta que usted puede manejar. Lo que está incluido es una mirada profunda a los sistemas que más cuesta reparar. Una inspección completa cubre el techo, los cimientos, el sistema eléctrico, la plomería y el aire acondicionado, y lo hace con fotos, prioridades claras y explicaciones en español sencillo que puede usar mientras su período de opción sigue abierto. Cuando el trato pide más, un buen inspector lo dice sin rodeos y lo orienta al adicional correcto: una cámara de drenaje aquí, un informe WDI allá, una evaluación del pozo en el terreno, una revisión de la alberca en el patio.
En resumen
La pregunta nunca es si la casa pasa la inspección. La pregunta es si usted sabe lo que está comprando, y lo que no incluye una inspección de vivienda es parte de ese saber. Lea el alcance, añada los chequeos que su casa de verdad necesita y use su período de opción como se debe usar, con los ojos abiertos y sin sorpresas para el día del cierre.
¿Quiere la lista sistema por sistema de lo que sí cubre una inspección estándar de Texas? La escribimos en español aquí. lea lo que cubre una inspección en Texas
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Christian Schmeis
Inspector Profesional de Bienes Raíces Certificado y dueño de Rodeo Home Inspections LLC. Dos décadas en la construcción y ahora inspeccionando las casas de San Antonio a tiempo completo.